ACTAS DE ASAMBLEA O DE JUNTA DE CONDOMINIO

¿DEBEN REGISTRARSE LAS ACTAS DE ASAMBLEA O DE JUNTA DE CONDOMINIO PARA QUE TENGAN VALOR O PUEDAN TENER VALIDEZ CONTRA TERCEROS?
¿CUAL ES EL VALOR PROBATORIO DE LOS LIBROS DEL CONDOMINIO?

En ocasiones, cuando el condominio debe realizar algún trámite legal o realizar alguna contratación, se exige que las actas, sean de asamblea o de junta de condominio, se encuentren registradas. Es así como por ejemplo, en algunas oficinas del SENIAT piden  este requisito. Sucede lo mismo cuando una nueva junta de condominio ha sido elegida y debe efectuar los trámites correspondientes en algún banco para cambiar las firmas de la cuenta bancaria o cuando  la comunidad contrata alguna obra de cierta envergadura y debe suscribir un contrato por ante alguna Notaría, etc. En este breve artículo explicaré por qué no es necesario el registro de estas actas.

Primeramente debemos refrescar el significado de algunos conceptos claves para comprender mejor nuestro planteamiento.

AUTENTICIDAD: Es la certeza de que un acto emana de la persona a la que se le atribuye su autoría. Por ejemplo, un documento auténtico es aquel cuya certeza legal se conoce y se sabe de quién procede o emana.  A la autenticidad también se le denomina “FEHACIENCIA” y produce en consecuencia “plena fe”.

Debo señalar que la autenticidad puede ser producida tanto por funcionarios públicos como por personas privadas facultadas expresamente por la ley.

Citaré un ejemplo: Diversos cuerpos legales exigen  que los documentos a ser presentados en tribunales, registros y notarías deben estar visados por un abogado. Para que el abogado pueda ejercer esta facultad, debe registrar su título de grado obtenido, nada más. Si el abogado redacta o simplemente visa un documento y el interesado o cliente acude a alguna de las oficinas públicas antes mencionadas, deberán aceptarle el documento sin la presencia del abogado y presumiendo que el sello y firma del documento (visado) es del abogado allí  identificado. No se pide que el visado haya sido previamente notariado o registrado. El documento visado por el abogado es un documento privado que produce fehaciencia.

FE PÚBLICA: Es un grado o escala mayor a la autenticidad, se trata de la garantía o confianza legal que produce un documento en virtud de haber sido  autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, Notario, Juez u otro funcionario o empleado público que expresamente señale la ley. Vale decir entonces que todo documento emanado de un Registrador, Notario, Juez o de otro funcionario o empleado público que expresamente señale la ley, da fe pública y debe ser considerado por todos como un documento público. (Ver art. 1.357 del Código Civil)

Una vez manejados ambos conceptos (AUTENTICIDAD y FE PUBLICA), me permito manifestar en consecuencia que,  todo documento público es auténtico y da fe pública, pero no todo documento autentico o con fehaciencia, tiene fe pública o debe ser reputado como documento público, debido a que, como ya lo señalara, los documentos auténticos pueden provenir de particulares cuando así lo señale la ley. Aun más, por mandato de la propia ley, algunos documentos emanados de funcionarios públicos NO son documentos públicos, debido a que solo, repito, los Registradores, Notarios, Jueces u otro funcionario o empleado público que expresamente señale la ley, son los que pueden crear un documento público. Si no son estos funcionarios los que intervienen, el documento tiene fehaciencia pero no puede ser catalogado como documento público. No quiero adentrarme en este último particular por que no es objeto de este estudio, pero no quería pasar por alto este señalamiento.

Vayamos ahora directamente a la Ley de Propiedad Horizontal y analicemos el artículo 20:

“Corresponde al administrador:

…g)- llevar los libros de: a) Asamblea de propietarios, b) Actas de junta de condominio, c) Libro de diario de la contabilidad. Estos libros  deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito, en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble.

Los libros sellados en presencia del notario otorgan fe pública de que se trata de los libros de actas de asamblea de propietarios y de reuniones de junta de condominio (ver art. 1.357 del CC); claro está, el contenido de los mismos no, pero, se presume que las actas insertas en los libros corresponden a  asambleas de propietarios o a reuniones de junta de condominio, según sea el caso. Las actas contenidas en estos libros producen fehaciencia, son documentales auténticas, salvo prueba en contrario. Toda persona particular o funcionario público debe aceptar que el contenido de los libros es cierto sin mayor o adicional formalidad, repito, salvo que se demuestre por prueba en contrario, que no es así. No tendría sentido que el legislador hubiese exigido que los libros referidos deban ser sellados previamente por un juez o notario, si su contenido no se presume como cierto. Debemos recordar igualmente, que la ley de propiedad horizontal es una ley especial y en ninguno de sus artículos es exigido que las actas de asambleas o de reuniones de junta de condominio deban ser registradas para que tengan validez.

Muchos tratadistas señalan lo aquí expuesto (Jesús Eduardo Cabrera Romero,  A. Rengel-Romberg, entre otros).

TIPS CONDOMINIOS

-           

-          Tu Abogado Condominial

-          @TuAbCondominial

-          Sabes porque cuando compras en Propiedad Horizontal te conviertes en Copropietario, bueno muy fácil, al comprar estás comprando también las áreas comunes de tu condominio y pagas por su mantenimiento, eres dueño de ascensor, Portón, Bombas y todo aquello que conforman tu edificio

¿Sabes cuales son los documentos que integran la rendición de cuentas de un condominio residencial, comercial profesional o industrial?

Todo propietario debe conocerlos plenamente para conocer la salud financiera de su condominio

@VzlaCondominios

Todo #Condominio que tenga trabajador residencial (conserje) debe tener suscrito con éste, no solo un Contrato de Trabajo sino un Plan de Trabajo, eso lo dispone la ley especial que rige a este tipo de trabajadores

En Venezuela es de  obligatorio funcionamiento la Junta de Condominio, pero no existe una norma que obligue a los copropietarios a postularse o formar parte de la Junta de Condominio. Es un acto voluntario.

Mi Condominio.com

Esto del requisito del 33,33% (un tercio) para que el Administrador quede obligado a convocar un Asamblea de Copropietarios en el #Condominio aplica también para la Consulta Escrita, comúnmente conocida como la Carta Consulta, prevista en el Art. 23 LPH

VECINOS RUIDOSOS ALTERAN CONVIVENCIA CIUDADANA

Las fiestas hasta la madrugada son las quejas más frecuentes !

La denuncia se puede hacer en la Jefatura Civil !

La denuncia se puede hacer en la Jefatura Civil. (Créditos: Archivo)

Thamara Bejarano | Últimas Noticias 

Uno de los problemas más comunes en la mayoría de los vecindarios es el de los vecinos latosos. Con frecuencia originan situaciones que son objeto de reclamos por parte de los otros habitantes, el detalle es que no todos conocen los mecanismos apropiados para solucionarlo.

Mauricio Ramírez, miembro de la junta de condominio del edificio La Laguna en la Urbanización Caribe, estado Vargas, señala desde su óptica de 17 años en esos menesteres de los condominios y la convivencia vecinal, que si bien es una escena que se repite con frecuencia, también son varios los caminos para darle solución.

Ramírez parte de que, generalmente, el ruidoso o ruidosa, es nuevo en la comunidad y no se le ha hecho ver “de manera cortés”, que está violando disposiciones establecidas en el reglamento interno del condominio, o de la Ordenanza sobre Ruidos Molestos y Convivencia Ciudadana, aprobada por la mayoría de las alcaldías del país.

Admite que no siempre la solución está a la mano o es sencilla, ha tenido casos –pocos- los cuales debieron ser denunciados a la jefatura e, incluso, llevados a los tribunales.

“¿Cómo hacer para que algunos vecinos no se extiendan en sus celebraciones más allá del horario permitido por la respectiva junta de condominio, o para que se ajusten a la normativa sobre ruidos molestos?”, pregunta y responde con celeridad: “estableciendo una comunicación amable donde se resalte la inconveniencia de extender la rumba hasta las tres de la madrugada, o lo desagradable que resulta que una mascota ladre todo el día y no permita a los vecinos dormir sus siestecita”.

Es decir, se puede comenzar con una declaración como: “No estoy seguro de que está consciente”, así que el ruido se atribuye únicamente a la incapacidad de la persona para reconocer que esas molestias perturban la armonía del condominio, recomienda Ramírez, mientras invita a que aquellos conjuntos residenciales que no tengan reglamentado este aspecto, lo hagan prontamente de manera de evitar que el problema tome cauces inconvenientes para la convivencia ciudadana y haga la vida difícil para esas personas.

Si esta conversación es insuficiente para resolver el problema, la junta de condominio debe proceder a redactar una carta-informe participándole a estos vecinos lo inconveniente de su conducta, y recordándole lo establecido en el _reglamento y las ordenanzas correspondientes.

Pero si esto tampoco basta, y la música o los ruidos se extienden hasta la madrugada, impidiendo a los moradores del lugar conciliar el sueño, puede hacerse la denuncia directamente a la policía.

MANUAL DE VIGILANCIA EDIFICIO BETA

Manual de procedimiento para el personal de vigilantes de seguridad en  el Edificio Beta. • Hacerse presente en su puesto de trabajo, con antelación debida, a los efectos de informarse de las novedades que haya en el servicio o recibir con relación al mismo, las instalaciones correspondientes. • Salvo causa debidamente justificada, no abandonar su puesto de vigilancia, aun cuando no haya sido relevado a la finalización de su respectivo turno de servicio, en cuyo caso, y a los efectos de que se adopten al temperamento debido, hará saber esa circunstancia al superior jerárquico (JUNTA DE CONDOMINIO) que corresponda. • Poner especial cuidado a los bienes que se someten a su custodia, manteniéndose siempre bien atento a los efectos de evitar robos, hurtos o daños. • Usar la totalidad de las prendas que comprendan el uniforme, manteniéndolo limpio y en buen estado de presentación, con absoluta prohibición de usarlo fuera de su lugar de trabajo. • El vigilante no deberá consumir bebidas alcohólicas ni sustancias controladas psicotrópicas durante el servicio, ni concurrir al mismo, bajo efectos de haberlas ingerido. • Los supervisores (JUNTA DE CONDOMINIO) en los distintos turnos deberán tomar las anotaciones necesarias con el objeto de que el personal se notifique de las órdenes consignadas que deberán ser complementadas durante la prestación del servicio. Las notificaciones se harán por escrito y el personal afectado a las mismas deberán firmar de conformidad. • Cuando el vigilante, por razones debidamente justificadas, tenga la necesidad de faltar a sus tareas habituales, se solicitará, el respectivo permiso con 48 horas de anticipación. Se exceptúa de lo precedente expresado, los casos de enfermedad de familiares a cargo, respecto a los cuales efectuará por si o por medio de un tercero, la pertinente comunicación a la JUNTA DE CONDOMINIO, como así en caso de fallecimiento de algún miembro de su familia. • El vigilante es responsable ante LA JUNTA DE CONDOMINIOr, de los daños que eventualmente causare a los intereses de este, por dolo o culpa en el ejercicio de sus funciones. • El vigilante no tomará parte en los conflictos que se susciten en el Edificio, (Residencias Beta) manteniéndose al margen de cualquier echo en contra de los interese de la Residencias Beta:.  Siniestros, de cualquier índole  Accidentes ocurridos o inminentes de fuerza mayor  Atentados contra bienes físicos o personas Exigencias excepcionales de la empresa de conformidad con la apreciación que se efectué sobre la base de la colaboración y solidaridad que en todo momento debe existir respecto a los fines perseguidos por el servicio, los excedentes de horas extras trabajadas se abonaran con los recargas que dispongan las normas vigentes. DEL TRATO CON LAS PERSONAS • El vigilante evitará en todo momento discutir sus indicaciones, dado que en conocimiento de sus funciones, es totalmente responsable de sus actos y decisiones, teniendo para la toma de las mismas la prudencia suficiente y cordura necesaria, con la que logrará así también el reconocimiento y respeto debido a su trabajo. • Ante la necesidad de su intervención por un hecho propio de su misión de control de personas, o identificación de los mismos, actuará, en los casos en que deba hacer valer su condición de hombre de seguridad, sin pasiones que excedan sus atribuciones, evitando formarse juicios apresurados y parciales, razón por la cual se limitará a cumplir con las directrices que le fueren impartidas oportunamente al respecto; por tal motivo, tenga siempre presente que usted es un hombre de seguridad y no un funcionario público. DEL LIBRO DE SERVICIO (NOVEDADES) ...

CUENTA BANCARIA RESIDENCIAS BETA

Cuenta Bancaria

Banco : PROVINCIAL

Cuenta Corriente Nº 0108-0023-44-0100203214

A nombre de:  “RESIDENCIAS BETA” .

Rif. J-30573224-8

CUENTA PARA DEPOSITAR :
UNICAMENTE PARA SER DEPOSITADO EN LA  Cuenta Corriente 

Nº 0108-0023-44-0100203214 de   RESIDENCIAS BETA" ) ; depósitos o transferencias con el respectivo comprobante de la misma.

Para evitar que la administradora, nos cobre los intereses por haber depositado después de la fecha de corte de la cuenta, depositemos o hagamos la operación de pago, antes de fin de mes.